Адвокат Сезин Ю. В.Изменение договора социального найма жилого помещения
Договор социального найма заключается на длительный срок, однако жизненные обстоятельства нанимателя и членов его семьи могут измениться. Создание новой семьи, расторжение брака, смерть нанимателя, вселение или выезд членов семьи, изменение состава проживающих — всё это может потребовать внесения изменений в договор.
На практике подобные вопросы далеко не всегда решаются добровольно. Нередко наймодатель отказывает во внесении изменений, между членами семьи возникает спор о том, кто должен быть указан в качестве нанимателя, либо отсутствует согласие всех заинтересованных лиц. Если договориться не удалось, спор разрешается в судебном порядке — Жилищный кодекс Республики Беларусь прямо предусматривает такую возможность.
В каких случаях изменяется договор
Необходимость чаще всего возникает: после смерти нанимателя; после расторжения брака; при изменении состава семьи; при вселении новых членов семьи; при выезде отдельных членов семьи на постоянное место жительства; при необходимости заключения отдельного договора найма в случаях, предусмотренных законодательством.
Кто вправе требовать изменения договора
С инициативой изменения договора могут выступать: наниматель жилого помещения; совершеннолетние члены семьи нанимателя; наймодатель — в случаях, предусмотренных законодательством. При этом изменение договора чаще всего требует согласия заинтересованных лиц. Если согласие отсутствует, вопрос может быть передан на рассмотрение суда.
Когда отказ можно обжаловать
Сам по себе отказ наймодателя не означает, что изменить договор невозможно. Если гражданин считает отказ незаконным либо необоснованным, он вправе обратиться в суд. Суд проверяет: соблюдение требований Жилищного кодекса; наличие оснований для изменения договора; соблюдение прав членов семьи нанимателя; соответствие отказа требованиям законодательства; наличие всех необходимых согласий либо оснований для изменения договора без такого согласия.
Какие доказательства необходимо представить
Как правило, суд исследует: договор социального найма; документы о составе семьи; сведения о регистрации по месту жительства; документы, подтверждающие изменение семейного положения; свидетельства о рождении или смерти; письменные обращения к наймодателю; письменный отказ либо доказательства уклонения от рассмотрения заявления.
Распространённые ошибки
- Обращение в суд без предварительного обращения к наймодателю.
- Неправильное определение предмета требований.
- Не привлечены к участию в деле все заинтересованные лица.
- Не представлены документы, подтверждающие изменение состава семьи.
- Ошибочное представление, что изменение семейного положения автоматически изменяет договор.
Почему важно обратиться к адвокату
Споры об изменении договора социального найма редко ограничиваются только этим требованием. Одновременно могут возникнуть вопросы признания права пользования жилым помещением, признания лица утратившим право владения и пользования, вселения или выселения, определения состава семьи нанимателя, заключения нового договора найма.
Частые вопросы
Автоматически ли изменяется договор после смерти нанимателя?
Нет. Требуется внесение соответствующих изменений в установленном порядке, включая определение нового нанимателя из числа членов семьи.
Можно ли обжаловать отказ наймодателя в суде?
Да. Жилищный кодекс прямо предусматривает возможность судебного обжалования отказа в изменении договора найма жилого помещения.
Нужно ли согласие всех членов семьи для изменения договора?
Как правило, да, если законодательство не предусматривает иное. При отсутствии согласия вопрос может быть передан на рассмотрение суда.