Адвокат Сезин Ю. В.Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности
Общая долевая собственность возникает не только у супругов. Квартира, доставшаяся нескольким наследникам. Дом, построенный совместно родственниками. Автомобиль, купленный в складчину. Коммерческая недвижимость, принадлежащая нескольким партнёрам. Во всех этих случаях имущество принадлежит не одному, а нескольким лицам одновременно — с определением доли каждого.
Пока участники согласны в том, как пользоваться имуществом, вопросов не возникает. Но рано или поздно интересы расходятся: один хочет продать свою часть, другой — выделить её в натуре, третий — получить компенсацию. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется главой 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Какие права есть у участника долевой собственности
Владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников, а если согласия нет — в порядке, устанавливаемом судом (статья 250 ГК). При этом каждый участник вправе:
- получить в своё владение и пользование часть общего имущества, соразмерную его доле;
- требовать компенсации от других участников, если предоставить часть имущества в натуре невозможно;
- требовать раздела имущества или выдела своей доли;
- распоряжаться своей долей — продать, подарить, завещать — с учётом преимущественного права других участников при продаже.
Расходы на содержание общего имущества также распределяются соразмерно долям, если иное не установлено законодательством или соглашением (статья 252 ГК).
Раздел по соглашению участников
Закон отдаёт приоритет добровольному решению: имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними (пункт 1 статьи 255 ГК). Так же можно оформить и выдел доли одного из участников без раздела всего имущества.
Соглашение позволяет самостоятельно определить, кому какая часть имущества переходит, предусмотреть денежную компенсацию за несоразмерность долей и избежать судебного разбирательства.
Раздел через суд и выдел доли в натуре
Если договориться не удалось, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре (пункт 3 статьи 255 ГК).
Суд оценивает, возможен ли выдел в натуре без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел невозможен либо не допускается законодательством, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли остальными участниками.
Важно понимать разницу. Выдел доли из общего имущества — не то же самое, что определение порядка пользования им. При выделе доли участник получает конкретную часть имущества или денежную компенсацию и утрачивает право на остальное. При определении порядка пользования право общей собственности сохраняется, изменяется лишь фактический порядок использования.
Когда вместо доли в натуре — денежная компенсация
Если размер имущества, выделяемого участнику в натуре, не совпадает с размером его доли, несоразмерность устраняется выплатой денежной суммы или иной компенсацией (пункт 4 статьи 255 ГК). Такая компенсация выплачивается с согласия участника, которому она причитается.
С момента получения компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 255 ГК).
Незначительная доля: возможен принудительный выкуп
Здесь у закона есть механизм, о котором мало кто знает заранее — и он может сработать не в пользу того, кто рассчитывал сохранить свою долю.
Если доля участника незначительна, не может быть реально выделена в натуре и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд вправе — даже без согласия этого участника — обязать его передать долю остальным собственникам с выплатой компенсации (пункт 4 статьи 255 ГК).
Это означает: обладание долей само по себе не гарантирует сохранение права на неё в любых обстоятельствах. Оценка «незначительности» доли и «существенности интереса» — вопрос факта, который решается судом индивидуально по каждому делу.
Преимущественное право покупки доли
Если один из участников решает продать свою долю постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право её покупки — по той же цене и на тех же условиях (пункт 1 статьи 253 ГК).
Продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю, указав цену и условия. Если в течение месяца — применительно к недвижимости, десяти дней — применительно к прочему имуществу, остальные участники не приобретут долю, продавец вправе продать её любому лицу.
Если правило нарушено. При продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 253 ГК). Уступка этого права другому лицу не допускается.
Распространённые ошибки участников общей собственности
- Продажа доли без уведомления остальных участников. Такая сделка может быть оспорена в течение трёх месяцев.
- Требование раздела без учёта возможности выдела в натуре. Не каждое имущество можно физически разделить без ущерба.
- Самостоятельные попытки определить границы пользования без соглашения или решения суда.
- Отказ от компенсации там, где выдел в натуре объективно невозможен.
- Обращение в суд без предварительной оценки имущества.
Что делает адвокат
Работа начинается с анализа документов: кому и в каких долях принадлежит имущество, возможен ли раздел или выдел в натуре, требуется ли оценка имущества, соблюдён ли порядок преимущественного права при продаже доли. Только после этого можно определить, какой способ защиты подходит — соглашение, выдел доли, взыскание компенсации или оспаривание сделки.
Частые вопросы
Можно ли продать свою долю без согласия остальных собственников?
Можно, но с соблюдением преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности. Продать долю постороннему лицу без предварительного письменного извещения остальных участников — значит создать основание для оспаривания сделки в течение трёх месяцев.
Что если выдел доли в натуре невозможен?
Тогда выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости доли другими участниками. Такая компенсация возможна с его согласия, а в случаях незначительности доли — по решению суда и без его согласия.
Могут ли меня заставить продать долю, если я не хочу?
В общем случае — нет. Но если доля незначительна, не может быть реально выделена в натуре и у собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд вправе обязать его передать долю остальным участникам с выплатой компенсации, даже без его согласия.
Отличается ли раздел имущества супругов от раздела долевой собственности?
Да. Раздел имущества, нажитого в браке, регулируется отдельными нормами Кодекса Республики Беларусь о браке и семье и имеет свою специфику. Подробнее — в статье о разделе совместно нажитого имущества супругов.